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万科郁亮:行业处于马拉松的第30公里




图片来源:万科

听了太多企业家说“做企业就像跑马拉松,要坚持长期主义”,但听企业家正经说起跑马中的艰难还是第一次。

郁亮跑了10年的马拉松。

他说,跑马拉松的人都知道,在跑到大约30公里的时候,身体会容易出现四肢无力、头晕恶心、速度下降、抽筋等不适现象。

最关键是无论多想跑,但就是迈不开腿,就像前面有一堵墙在阻碍你一样。

马拉松运动员称之为“撞墙”现象。

“撞墙”产生的原因,是因为马拉松的前期是消耗糖。但跑到30公里后,体内糖不够了,变为开始消耗脂肪,即燃脂。

而新旧动能转换,需要5-10分钟的时间转化。那几分钟里,糖不够了、脂肪还没起来,就成为马拉松运动员最难受的时候。

郁亮用马拉松的“撞墙”现象,来如此形容现在的行业。

但他末了又表示:只要熬过去了,又能跑下去。

行业仍在阵痛期

一年前的媒体交流会上,郁亮为行业打气:已看到了微光。

但市场恢复的艰难程度超出了所有人的预期——点状的复苏过后,当下需求释放完毕,市场回归冰封。

在8月底的业绩会上,郁亮用城镇化率对应开工数据,反映:市场显然是跌过头了。

今天,郁亮又继续“摊牌”:行业的阵痛期比预想中更长、更痛,且还没有结束。“阵痛的压力对每个人都一样,各方都不容易,都在努力熬过阵痛期。”

“撞墙”状态前后的能量供给转变,放到经济来看,郁亮认为,就是新旧动能转换阶段——国家经济要转换新的发展动能。

放到企业来看,行业阵痛期企业如何穿越周期,郁亮借用海尔集团的理念:“没有成功的企业,只有时代的企业”——只有顺应时代改变的企业,才有可能穿越周期。

城市永不落幕

为了穿越周期,万科选择了开发经营服务并重的战略。

郁亮分享了这其中的两个重点难点。

第一大难点首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力,比如物流业务、长租公寓业务。

尤其是长租公寓,在他看来,是不动产业务中最难赚钱的业务之一。

万科是业内最早开始布局长租公寓业务的房企之一——2016年时,万科推出集中式长租公寓品牌“泊寓”,目前已经在34个城市,开业18万间房源,出租率保持在95%左右,维持中国集中式公寓第一的位置。

但“泊寓”业务,一直到了9月份,才实现了累计权益净利润回正,预计今年内将实现整体盈利。

但郁亮同时强调,哪怕当前赚钱很艰难,但万科的各业务线仍然在关注产品和服务。

“好企业不是算账算出来的,省钱省不出未来,创造价值更有必要,万科要做性价比的管理。”

第二个难点,是商业模式能否实现闭环。

经营服务业务前期投入大,回报周期长,见效慢。尤其是在地产主业下行周期里,更是无法有富余现金流去支撑其他业态的前期投入。

这种状态,一直到今年初REITs政策推出,才算出现了解决的希望。

郁亮进一步表示,万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs,有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通,万科就有望真正从开发商转变为不动产商

“每10年都会有人说纽约不行了,但它仍然还是最伟大的城市”,郁亮坚信,跟着城市发展,一定会有机会。

政策可以更好

这次交流会上,对于此前 “跌过头”的观点,郁亮却是多了些乐观感知。

他以今年旅游、演唱会市场的复苏为例,市场自身会产生向上修复的动力,压缩越厉害,向上修复的动力可能更强。

“短期看,市场存在压力,长期看,有信心。”

但回到当下,市场主论调还是有点悲观。他认为,主要有两种声音主导了市场:一是“住房过剩论”,二是“政策无用论”

前一种声音具体来看便是,房子太多了,随着人口减少,以后不需要这么多房子,开发商也不需要盖了。

郁亮称这是一种“居住面积被平均”的错觉,城市居民(居住面积)被镇上居民平均,大城市居民(居住面积)被小城市居民平均。

郁亮估算,目前国内城镇人均居住面积38.6平方米(建筑面积),如果折成使用面积,仅仅相当于40年前日本的居住水平。

“随着中国经济长期的发展,老百姓生活水平提高,居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。”

他进一步说道,必须动态看待人均居住面积。

前段时间郁亮去了西双版纳、西昌看项目,在这些地方他发现了大量的旅居人口,不少项目70%-80%都卖给了北方客户,这里满足了他们的季节性避寒、养老需求。

今天的居住问题都聚焦在“长期居住需求”,未来随着生活水平改善,会有更多的“短期居住需求”。

另外一种声音是“政策没用了” 。

对此,郁亮表示反对,“政策虽然不是万能的,但绝对不是没用的。”

但他也认为,政策还可以用得更好,像每个城市应该用好“因城施策”这一工具,根据自身的市场情况进行调整。

另外,郁亮还看到,目前需求端的政策比较多,其实供给端方面也存在调控的空间。

“某些城市楼市库存多,就可以放缓、暂停土地供应;又如,将错配的土地资源进行调整,把闲置的商业、办公资源,调整成需求更大的用途。”

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