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地铁+商业+学校!国际创新城巨霸旧改盘来袭!一举打破越秀垄断?

从情报哥现场调研情况来看,盛世锦城会是整个创新城十分有竞争力的搅局者。

自思科十二光年卖完后,越秀地产几乎垄断了整个创新城。

星汇文玺、越秀大学城星汇城、越秀大学城和樾府、现在又多了一个越秀星汇锦城,当下创新城的“半壁江山”,已为越秀所有。

作为广州国际创新城的“大地主”,越秀牢牢拿捏着这里的定价权。

由于缺乏劲敌(板块唯一不是越秀的楼盘——奥园恒基学苑壹号深受开发商暴雷影响,目前销量大不如前,已不是越秀对手),其几乎是卖独市的存在。

以至于越秀大学城和樾府,定价之高已影响其去化速度,但开发商丝毫没有降价的意思。


越秀大学城和樾府售出房源情况

毕竟想买创新城,你几乎只能选择越秀的盘。越秀必不可能自己卷自己。

不过,接下来一个巨无霸项目的入市,将会打破现有越秀的垄断地位。



这个巨无霸项目,就是星河盛世锦城。

它是番禺第一个公开挂牌招商的旧改村——南村镇罗边村的旧改项目。

2018年,由星河斥资22亿拿下,时隔5年,其融资房项目终于要入市了。


项目当前建设情况 实拍

整个旧改项目位于国际创新城与万博板块的交界处,南大干线沿线旁,与华南理工大学国际校区相邻。


图源官方公众号

情报哥现场调研情况来看,盛世锦城会是整个创新城十分有竞争力的搅局者。

首先,其交通优势十分明显。

我们都知道,目前创新城在售的几大楼盘,离地铁站(新造站)并不算近。

而盛世锦城距离7号线板桥地铁站约700米,会是板块内少有的能勉强依靠步行到达地铁站的楼盘。这是一个不小的加分项。

从板桥站,1站便可到达大学城南,2站到万博,5站可达琶洲,交通十分便利。

驾车的话,出门即南大干线,到达汽车小镇、万博、南站等地都十分方便。


图源官方公众号

交通条件好,其客源辐射力并不比越秀几大盘差。

其次,作为旧改大盘,星河盛世配套也相对完善。

整个地块南段,规划有约3.9万㎡岭南风情商业街,类似佛社区内祖庙的岭南天地,商业规划十分具有特色。



可以看到,岭南风情商业街选址恰恰就是靠近岭南四大园林之一的余荫山房。

可见,官方和开发商有意将彼此联动,打造特色商业。

在现在商业同质化严重的当下,盛世锦城有望独辟蹊径。

再者,整个小区教育资源不错,配建有幼儿园和小学。

总的来说,盛世锦城是一个各方面均衡,没有明显短板的楼盘,要地铁有地铁,要商业有商业,要学校有学校。

其有望化身成为一条鲶鱼,激活起整个创新城的竞争力。



事实上,当前“鲶鱼效应”开始显现了。

与星河盛世锦城咫尺之遥,有越秀即将入市的大学星汇锦城。



有意思的是,两者同为“锦城”,而且大概率会是同期入市。

不过,如果两“锦城”相遇,越秀大学星汇锦城在地段、交通和配套上都要略输一筹。

所以,为了在这场正面对弈中,保持优势,越秀终于急了。

比如在自身的中小学教育配套上,就早早引入番中办学。



这所学校在番禺知名度不小,是广东省首批'国家级示范性普通高中'"、"全国100所普通高中特色学校",在区域内是人人熟知的老牌名校了。

如今引入番中集团办学,开发商目的很明确,就是要打教育这张牌,增强自身的竞争力。

说实话,这一步棋下得尤其漂亮,一下子让这个先天条件略输一筹的星汇锦城,有了竞争的筹码。

可以看到,盛世锦城虽配建了名校,但小学会否引入名校,未可知;加上其贵为大盘,但却没有配建初中,并非毫无短板。

而星汇锦城则是小学中学均是番中办学,教育资源的优势一下子显现了。

当然,后期盛世锦城也未必会如此被动,毕竟如此大体量楼盘,为考虑去化,后期也极有可能引入名校。

所以对于星汇云锦而言,最明智的做法就是避免正面硬刚。

产品打造上,越秀星汇云锦和星河盛世云锦实现完美错开,客群上会有所区分。

星汇云锦产品面积段为76-98㎡三至四房,纯纯刚需产品,主要是通过卷户型来提升竞争力。

星河盛世云锦品面积段为95-128㎡,首推楼栋层高只有9-11层,偏刚改。

不过越秀当初重仓新城,肯定不会自己打自己,其产品比较多样化。

像越秀大学·和樾府,产品面积段为110-175㎡主打改善;而越秀大学城星汇城产品面积段为88-125㎡,则和星河盛世锦城高度重合。

查了一下,虽然越秀大学星汇城已开卖一年多了,但其货量仍有不少。



接下来,越秀和星河,免不了一场正面的对打。



鹬蚌相争,渔翁得利。

新的搅局者出现,越秀垄断地位被打破,对于购房者而言当然是好事。有竞争才会有价格下调的可能。

目前创新城新房价格普遍在4.5-5.8万/㎡的区间。

越秀大学城星汇锦城在地段和调性上都不如之前的项目,接下来开售的价格或会打破创新城新房的底价;

至于星河盛世锦城,大概率也会采取低开的保守策略,毕竟是旧改大盘,融资住宅面积段就有23.7万㎡,货量2000多套房;

目前,位于板桥地铁站旁的剑桥郡佰利山成交价在3.4万/㎡左右。



短期内周边还有永大片区地块,可能容不得开发商挂高价慢慢消化。

要知道,该地块同是巨无霸地块,但先天条件更优,地块临江,与大学城隔江相望。


永大片区位置示意图 图源:南方+

接下来,广州国际创新城,要开始步入内卷时代了。

由越秀在创新城制定的价格体系,是坚守还是打破?让我们拭目以待。

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