2025年香港楼市成功‘反攻’！——美联集团行政总裁(住宅)马泰阳的这个判断，近期引起了不少讨论。
在他看来，今年的市场表现确实亮眼：住宅成交节节上升，楼价企稳回升，更关键的是实现了1年来首次的“量、额、价”三线齐升。
对于即将到来的2026年，他的预测也很乐观：楼价有望再升10%至15%，一手成交量或创纪录新高，二手成交也可能达到5年高位。
香港市场真的这么热了吗？这轮“反攻”靠不靠谱？我们往下看。
01
信号一：本地刚需进场，内地客买豪宅
①刚需买家真的在进场了
马泰阳提到的“量额价升”，背后有一个关键细节支撑：400万港元以下的上车盘正成为市场主力。今年这类住宅成交量创九年新高，占整体市场近四分之一。
这一现象并非由炒房资金推动，而是源于实实在在的居住需求——不少租客发现，月供已低于租金，因而“转租为买”；同时，观望多年的首次置业客也陆续入市。
从整体市场看，根据戴德梁行预计，2025年香港住宅成交量有望达约6.2万宗，较2024年上升17%，创四年新高。
在成交结构上，根据香港土地注册处2025年截至11月的数据，中小户型（600万港元以下）成交占比从45%大幅提升至53.7%，显示出“撤辣”政策显著刺激了上车需求。
从买家构成看，内地买家占比维持在24%左右，并非市场绝对主导。但其在新兴区域如启德、将军澳表现活跃，二手房占比超50%。
这些区域配套完善、性价比高，其交易热络恰恰印证了当前市场由自住刚需驱动的本质。
②香港豪宅新买家超8成为内地人
与刚需市场相对应的是豪宅领域。
中原地产豪宅部负责人指出，近几个月，香港超级豪宅市场几乎由内地买家主导。
今年以来，5000万港元以上的超级豪宅成交中，内地买家占比超过8成。以10月为例，全港57宗同类交易中，其团队成交的25宗全部为内地客，市占率达44%。
他还表示，从事豪宅交易近四十年来，客户中内地富豪比例显著增加，显示出内地资金对香港高端市场的持续关注。
这也说明当前香港楼市呈现明显的双轨态势：一端是本地刚需撑起的中小户型市场，另一端则是内地买家活跃的豪宅板块。
02
信号二：利息压力真的变小了
对普通买家来说，最直接的感觉就是：月供压力轻了不少。
更重要的是，经过这几年的调整，现在愿意买房的人，大多是为了自住或长期持有，而不是为了炒短线。
具体到按揭选择上，目前主要有2种选择：
1、H按（与市场拆息挂钩），利率每月浮动，今年波动很大，年初利率还在4%左右，年中一度降到很低的水平，目前实际利率约1.82%。
2、P按（跟随银行最优惠利率）则比较稳定，目前利率约3.375%，虽然比H按高一些，但不用每月担心利率变化。
还有银行推出首三年固定利率约2.73%的定息按揭，就像给房贷“上保险”，三年内利率不变，适合追求稳定的人。
整体来看，利率下降和按揭方式多样化，进一步鼓励了真正的居住需求入市。
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信号三：心态真的变了
随着房价企稳回升的预期逐渐明朗，一个更根本的变化正在浮现：买家的心态真的变了。
过去那种追求短期套利的氛围已经淡去，现在更多人买房，是为了自住安家或进行长期资产配置。
这一转变在数据上体现得十分明显：总价600万港元以下的中小户型成交占比从去年45%大幅升至54%，而内地买家比例保持稳定。市场不再由投机资金主导，而是由本地的首置和改善家庭“用脚投票”。
心态的转变也反映在购房决策的各个细节上。面对多样的按揭方案，购房者不再盲目追求“最低利率”，而是更理性地权衡风险与月供能力。
说到底，市场回暖的背后，是购房逻辑从“追逐涨价”回归到了“居住为本”与“长远规划”。
每一份沉重的房贷背后，不再是对房价暴涨的赌注，而更多是对稳定生活和家庭未来的切实投资。
04
2026年怎么看？专家怎么说？
马泰阳预测楼价可能再升10%-15%，这个判断在业内属于偏乐观的一派。
市场其他声音：
乐观派(如中原)：和马泰阳看法相似，认为能有15%左右涨幅，二手成交能增30%；
稳健派(如仲量联行)：中小户型预计涨5%左右；
中间派(如利嘉阁)：整体涨7%，豪宅表现可能更好点；
审慎派(如花旗)：住宅涨3%，但写字楼还要熬一熬。
为什么看法不同？因为市场正处在转折关键期。
看好的人看到的是：需求还在释放、利息可能再降、大湾区带来新机会。
谨慎的人担心的是：全球经济不确定性、本地新盘供应量不小。
但有一点大家基本认同：市场最差的时期已经过去。
05
大湾区不是口号，是实实在在的机会
说到未来，必须提大湾区，这不是喊口号，而是真能改变香港楼市玩法的大事。
①生活圈真的在形成
“港车北上”“粤车南下”越来越方便，大湾区正在变成“一小时生活圈”，对很多大湾区人才来说，在香港住不再是遥不可及的梦。
②需求在变多
香港的人才引进计划在奏效，加上大湾区内部的人才流动，给香港带来了新的买房人群——他们买房子是为了住，为了孩子上学，这种需求很稳定。
③价值锚点的重新定位
与广深等大湾区核心城市相比，香港教育资源、医疗水平和国际连通性方面的优势，获得更充分的价值认知。
这种"相对价值"的重新发现，可能支撑香港房价长期估值中枢的上移。
最后：
马泰阳用“反攻”这个词很形象，但这次“反攻”和过去不太一样：
以前楼市上涨，很多时候是资金推动、炒作带动的。这次是刚需打头阵，真实居住需求做支撑，基础更扎实。
以前香港楼市主要看本地因素和利率，现在要放在大湾区这个更大棋盘上看，想象空间不一样了。
以前市场好了就一哄而上，现在大家更理性，更看重房子的实际价值和自己的真实需要。
2026年的香港楼市，可能不会一路猛涨，但稳步回暖的势头已经形成。
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